【世茂2015年报】暗藏三大逻辑，未来战略隐现
3月30日下午，世茂房地产控股有限公司（00813.hk，下称世茂房地产）在香港正式发布2015年度业绩报告。
在地产企业都忙着“去库存”的2016年，房企是继续在规模竞赛中血拼；还是战略蓄力、寻求稳健而持续地发展？世茂房地产在2015年报中给出明确答案：打造产品力，创新商业模式，更加注重资产盘活、运营效率和财务稳健上的“内功提升”。
年报核心数据一览：
①重运营、精产品，金融创新开先河
2015年，世茂房地产采取了更为清晰的运营策略：调整供货节奏和结构，在三、四线城市实行严格的“以销定产”控制开工，将供货重心转向一、二线城市；调整新增土地投资导向，加强投资风险控制，将90%以上的新增投资放在一、二线城市，建立后续竞争优势；金融创新广开渠道，盘活资产，提升运营效率。
作为各大房企的兵家必争之地，以上海、南京为首的苏沪楼市是2015年当之无愧的区域黑马。世茂2015年报显示，在南京，世茂房地产四个项目共计实现了合计人民币83亿元的销售额，蝉联市场占有率第一的行业地位。在上海，原本在地理位置上逊于竞品的世茂云图，通过对产品的精雕细琢，开盘三周成交15亿元人民币，去化率达到100%，单价超出周边竞品10%，成为项目所在区域的价格标杆。
(上海世茂云图项目)
2015年8月和11月，世茂房地产分别推出国内首单物业费收益权资产证券化和首单购房尾款资产证券化产品，两开行业先河，填补国内市场空白的同时，也成为了行业金融服务创新的标杆。
谈及这两次颇具“里程碑意义”的金融创新，世茂房地产董事局主席许荣茂在香港表示，2016年，公司仍将持续关注境内外金融动向并把控资本市场机会,积极联合各金融机构探索为产业链上下游提供全面定制化的房地产金融服务。
②抓回款、稳财务，现金充裕一身轻
年报数据显示，截至2015年12月31日，世茂房地产可动用资金达424.1亿元（人民币），包括手持现金264.1亿元及可动用银行授信余额160亿元，其中，现金余额较2014年底的239亿元上升至264.1亿元。
“比之规模，世茂更看重回款率；比之降价促销，更看重利润率”，这是世茂房地产2015年多次强调的经营理念——2015年，世茂房地产产品销售回款率达到85%，毛利率28.5%，两项指标均处于业内领先地位。
凭借高效的运营管理和稳健的财务管控能力，2015年,世茂房地产获得了国际评级机构标淮普尔从BB到BB+的评级上调 ; 并获得惠誉颁发的长期信用评级BB+,评级展望从“稳定”提升至“正面”。
在优良的信用基础之上，世茂房地产通过多次发行低息债券，实现对高息债券的置换，使得平均融资成本降低至6.9%以下的行业领先水准。资金回笼顺利，金融创新拉低融资成本，世茂房地产的净负债率58.1%，连续4年低于60%，连续4年大幅低于行业平均水平。
在国内外经济环境承压的紧张时期，今天的世茂，担子轻、负担小。不仅不缺钱，反而手握更多现金及贷款额度备用，既可用来“过冬”，又为后续购买资产、土地让渡出充足的想象空间。
③创新商业模式，布局高增长机会
年报显示，2015年世茂加强了对投资性物业的运营管理，逐渐提升其在本集团运营利润中的贡献，加强在市场波动时的抗风险能力。报告期内，世茂房地产全年营业额上升2.9%至577.33亿元（2014年为560.81亿元），其中酒店、租金和其他收入合计同比上升24.8%，至31.38亿元。
在细分市场和社区服务领域创新上，世茂房地产在行业内率先推出了社区商业52+Mini Mall以及Mini Hotel等创新型产品，将传统业务的管理进一步优化，同时为提升可售住宅和商业产品附加值开拓了新领域。
MiniHotel系列结合O2O模式,打造体验式电商平台，迎合互联网发展的大趋势。2014年12月在上海松江开业的世茂首家睿选（MiniMax）酒店，开业三个月即达到盈亏平衡；2015 年 12 月底，世茂首家高端概念酒店品牌睿选尚品(MiniMaxPremier) 酒店于上海虹桥开业，进一步完善了Mini Hotel 的产品系列。
(上海松江世茂睿选酒店)
2015年12月，世茂首家52+Mini Mall于南京开幕，以创新的Mini商业模式，引领消费者进入全新的生活体验。以Mini Mall和Mini Hotel为代表的社区配套商业模式创新，既是世茂房地产基于“小投入、轻资产、高回报”的投资目标进行的尝试，也为提升可售住宅和商业产品附加值开拓了新的领域。
