招银国际：世茂房地产买入评级 看17.36港元

世茂房地产(813 HK, HK$13.36, 目标价：HK$17.36, 买入）— 2013年竣工目标增长50%

业绩较我们预期少11.9%。2012年收入增加10.1%至287亿元(人民币?下同)，净利润轻微上升0.7%至57.7亿元。交付总建筑面积上升24.4%至260万平方米，但低于我们预期的286万平方米；入账的均价受去年上半年割价影响而下跌13.0%至每平方米10,251元。因此，整体毛利率从2011年的38.4%缩减至2012年的33.5%。扣除投资物业重估收益，2012年基础纯利下跌3.9%至43.9亿元，比我们预期的49.8亿元少11.9%。我们相信差异在于实际交付面积较我们预期少9.2%。

2013年销售目标为550亿元。2012年合约销售金额和面积分别同比增长50.2%至461亿元和71.1%至409万平方米。因为公司2012年的首要任务为减少负债，所以在2012上半年积极割价出售库存单位，世茂曾将南京及宁波的住宅以85折出售。2012年中，当销售目标渐近，公司便重新提价。世茂在今年1-2月完成合约销售额73.7亿元，同比上升151%。公司预期今年第一季可完成2013年销售目标(即550亿元)的25%。现在，已预售但仍未入账的物业金额为400亿元，其中60%将在2013年交付。

应占权益的土地储备为3,622万平方米。世茂于2012下半年销售提速后加怏购入土地，公司在2012年购进130万平方米的土地，年初至今再买入125万平方米的土地。目前，世茂应占权益土地储备总额为3,622万平方米，平均土地成本为每平方米2,082元，相等于2012年销售均价的18.5%。

提高盈利预测及目标价。世茂成功将净负债比率由2011年底的93.4%降至2012年底的63.8%，至2012年底，手持现金及总借贷分别为181亿元及410亿元，我们相信净负债比率可在2013年底进一步下跌至58.1%。世茂目标是将2013年竣工量增加50%，而且约60%的2013年物业发展收入已锁定。我们分别调高2013及2014年的盈利预测3.7%至61.2亿元和5.5%至71.3亿元。我们并上调2013年底资产净值由24.25港元至24.81港元。因此，目标价从16.98港元提高至17.36港元，目标价较资产净值折让30%。升值潜力为30.0%。上调评级至买入。

本文来源：腾讯财经