【创新驱动】蔡雪梅：正研究地产与金融联合的模式

编者按：过去的一年，新改革时代开局，在新城镇化号角声中，在调控与市场化交织的声浪中，中国房地产行业稳步前进。但这只是起点，中国房地产还需要更多的努力和更强的智慧，去适应全新形势，并取得更大的发展。

　　新的一年，角逐市场的版图与新增长边界，谁将是卓越100的领军企业，中国房地产将更多的思考、总结与传承创新。

      2014年3月11-13日，观点地产新媒体继续盘点年度中国房地产行业与企业，展望2014年度机会与变化，推出“模式与革新”特别报道。

      “去年年初我们制定的销售目标是550亿，实际上完成了670亿，增幅仅次于碧桂园，世房已经连续两年有约50%的复合增长。”

　　上周，世茂集团副总裁蔡雪梅在接受观点地产新媒体采访时表示，相比去年，2014年来自市场层面的压力会较为明显。对于世房而言，今年抢占市场的机会非常重要，而不单纯是抢销售额。

　　蔡雪梅直言，今年中国经济增速和去年相比不会有明显大幅的提升，会比较平稳缓慢，甚至和去年维持相同的增速水平。对应的国人收入水平、收入增幅和消费力而言，应该不会呈现出爆发式的增长。

　　“另外，一二线城市和三四线城市具体市场会有区别，并不能一概而论的说所有三四线城市都不会好，同时一二线城市也不一定都会好。对于三四线城市，不仅从市场竞争环境、产品力、产业结构、城市经济收入情况和人口结构情况来考虑，财富结构也是相当重要的一个考虑因素，财富结构不同会带来不同的销售结果。”

　　政策方面，她认为，今年政策层面最大的压力有可能会来自于银行贷款。

　　“决策层应该不会再通过强硬的政策，或者一刀切的行政手段来干预市场，但很可能会通过对银行银根贷款额的调整，通过银行贷款利率的调整，影响客户首付比例，这都会达到政府控制房价的目的，而且会是一步步收紧。”

　　面对未来可能的资金压力。蔡雪梅表示，地产和金融的结合会越来越紧密，尤其是移动互联网，包括支付宝、余额宝等，这些对传统金融行业冲击很大，会导致很多新的金融模式诞生。

　　她指出，世房希望地产和这些全新的金融模式有一些联合，帮助客户完成更快速的资金积累。

　　“这方面我们也已经开始在做。希望能够有效帮助客户在签约时完成资金的周转和积累。这方面的方案正在实验中，希望在二季度可以对我们的销售带来有效的支持。”

以下为观点地产新媒体采访世茂集团副总裁蔡雪梅女士实录：

　　观点地产新媒体：2013年度，楼市量价齐升，在这样的背景下，世茂房地产采取了什么样的策略和措施去角逐市场？2014年对于政策与市场形势有怎样的预期？

　　蔡雪梅：首先，高周转、强去化、重利润是我们2013年初制定的公司发展战略。高周转、强去化强调了企业的运营效率，把业绩放在第一指标。因而，在考虑到市场环境条件的情况下，我们创新出了匹配性高的产品。除此之外，我们还认为，在强调规模和速度的同时注重利润，不要因此过多损失利润率。

所以，去年我们是按照这个逻辑执行的，而且在这三个纬度上，我们基本达到预期的目标。年初我们制定的销售目标是550亿，实际上完成了670亿，增幅仅次于碧桂园，世茂已经连续两年有约50%的复合增长。

　　与此同时，在利润率和项目的周转、运营方面，我们在2013年也取得了稳健的成长。如果对于世茂来说，2012年是变革的一年，那么2013年可以说是变革之后真正开始内部磨合、开始发力的一年。

　　观点地产新媒体：您对于2014年的政策以及市场形势有怎样的预期？

　　蔡雪梅：我们判断，今年在整个市场层面相对来讲会比去年有一定的压力，来自于几个纬度的观察。

　　第一，今年中国经济增速和去年相比不会有明显大幅的提升，我们认为可能是比较平稳缓慢，甚至和去年维持相同的增速水平。对应的国人收入水平、收入增幅和消费力而言，应该不会呈现出爆发式的增长。

　　第二，一二线城市和三四线城市具体市场会有区别，并不能一概而论的说所有三四线城市都不会好，同时一二线城市也不一定都会好。

　　对于三四线城市，不仅从市场竞争环境、产品力、产业结构、城市经济收入情况和人口结构情况来考虑，财富结构也是相当重要的一个考虑因素，财富结构不同会带来不同的销售结果。

　　观点地产新媒体：一二线城市和三四线城市分化趋势，对世茂房地产今年的拓展会有什么样的影响？

　　蔡雪梅：今年，我们还是会有选择性的进入到一些有机会的三、四线城市，一线城市的压力相对会比较大，我们会持续关注合适的机会。

　　在世茂一直以来的重点区域福建，我们在今年一季度有一系列的动作，世茂在福建深耕了很多年，对福建许多城市的特性非常了解，因此我们会结合城市的特性及土地的特点，打造出有特色的产品，把握市场机会。

　　同时在另一战略重地长三角，类似张家港、江阴这样财富结构优良、竞争环境稳定的三线城市，世茂也会选择投入。

　　观点地产新媒体：能否理解为公司今年拓展的重心会放在三四线城市？

　　蔡雪梅：不会，重心不会放到三四线。在排名前十的开发商中，世茂对于城市的选择是最有特色的一家。我们不会完全集中在一二线城市，也不会特别集中在三四线城市。世茂的结构是一二线、三四线城市都有布局，而且比例基本持平。这样的布局应该是比较均衡的，防范各种风险的能力更强一些。

　　今年世茂仍然会加大对几个一二线城市的投入，特别是机会较好的二线城市。有潜力的二线城市依然是世茂布局的重心。与此同时，我们也会关注三四线城市，有选择性进入有好的财富结构、符合现在市场经济发展趋势的三四线城市。

　　观点地产新媒体：对于今年的政策有怎样的预期？

蔡雪梅：我们认为，政策层面最大的压力有可能会来自于银行贷款。决策层应该不会再通过强硬的政策，或者一刀切的行政手段来干预市场，但很可能会通过对银行银根贷款额的调整，通过银行贷款利率的调整，影响客户首付比例，这都会达到政府控制房价的目的，而且会是一步步收紧。

　　今年对世茂而言，抢占市场的机会非常重要，而不单纯是抢销售额。

　　观点地产新媒体：新的一年，在行情看淡的情况下，公司在销售方面怎样保证？

　　蔡雪梅：首先，从去年来看，我们严重受困于供货量，供货量一直是后滞的。因为我们在2012年没有怎么拿地，在2013年一季度集中纳储，这些土地必然要赶到三四季度入市，再加上预售证、限价等原因，对我们去年的销售带来了很多预料之外的干扰和影响。

　　世茂的供销比在行业中是非常高的，同样卖1亿，别人可能有10亿甚至12亿的可售货值，但我们可能只有5、6亿，这是我们最大的销售压力部分。

　　今年世茂在整体的产品力上会有提升，针对市场、针对目标客户群我们做了一批新产品。面对不同客户群，这些新产品的市场机率会比较高，我们避开了一些竞争的红海，找了相对有机会的产品线和客户群来做突破。

　　比如，位于海南文昌的世茂·怒放海，去年12月中旬开放了示范区，在15天时间内销售了8亿。这种产品和周围竞品完全不同，面对的客户群也完全不同，避免了有限客群的红海竞争。类似这样的新产品，世茂今年会推出很多。

　　第二，在运营效率方面，通过去年的磨合，今年世茂在运营效率上会得到有效提升。运营效率是指能够按照计划节点开工、完成示范区、样板间，以及拿到销售许可证。

　　去年我们有部分示范区和样板区出现滞后，导致了产品的去化周期非常短，在今年我们提前做了安排，整个运营的效率会得到有效的提升，这样可以进一步巩固对销售方面的支持。

　　第三，在资金层面，我们也提前在银行按揭贷款方面进行了安排，希望有一些机会。

　　另外，在创新营销部分，今年世茂会做一些大胆的尝试，今年也会推出一些大的跨界资源的合作，通过这些合作使得世茂在资本和客户群方面有新的突破。

　　观点地产新媒体：新一年越来越多房地产企业选择与银行等金融机构合作，或直接收购股权，您对此怎么看？与金融越走越近，对于房地产企业的影响会是什么？

　　蔡雪梅：地产和金融的结合会越来越紧密，尤其是移动互联网，包括支付宝、余额宝等，这些对传统金融行业冲击很大，会导致很多新的金融模式诞生。

　　我们也希望地产和这些全新的金融模式有一些联合，帮助我们的客户完成更快速的资金积累。这方面世茂也已经开始在做。

　　希望能够有效帮助客户在签约时完成资金的周转和积累。这方面的方案正在实验中，希望在二季度可以对我们的销售带来有效的支持。

观点地产新媒体：城市观点论坛2014年度论坛主题为“模式与革新”，新的一年，房地产企业模式会出现什么样的变化？在“革新”的命题下，您预测2014年房地产行业形势怎样发展？

　　蔡雪梅：房地产行业已经进入到了后千亿时代，速度和规模已经成为企业发展的必然。在此之前，大家还在追求速度和规模，而进入到后千亿时代，仅仅有速度和规模是不够的，所以房地产的变革和模式的革新将是必然，这会是大的趋势。

　　第二，整合各类跨界资源。因为受到移动互联网技术资源和思维的影响，实际上行业间的壁垒和板块间的壁垒一定会被打破。这也就意味着，会有很多全新的地产商业模式诞生。这一不再遥远，我们判断在未来2-3年之内一定会有全新的商业模式诞生。

　　第三，2014年大家仍处于摸索阶段，还不会有成果性的东西出来。

观点地产网 李雯露